M6米乐官网登录牛晓娟：发布2024中国物业服务上市公司研究报告

　　各位嘉宾及线上的朋友们，下午好，下面我来发布《2024 中国物业服务上市公司 TOP10 研究报告》。我将从资本表现、经营绩效、发展策略和发展研判四个方面进行解读。

　　2023 年全年，物业板块总市值处于下行通道，由年初的 4366.62 亿元跌至年末的 2384.58 亿元，跌幅高达 45.39%；2024 年前 4 个月，板块开始企稳，尤其是 4 月中下旬以来，A 股受 国九条 政策刺激及关联方地产利好政策出台、港股受国际资金流入等多方面因素影响，出现连续反弹。截至 5 月 3 日收盘，板块总市值较 4 月低点提升约 22%，达到 2420.35 亿元，PE 均值提升约 20%，达到 11.28。

　　TOP10 市值合计 1947.57 亿元，占总市值比例为 80.47%，较上年同期提升 5.23 个百分点，头部效应显著，分化格局进一步加剧。

　　以 2022 年 12 月 31 日收盘为基准点，至 2024 年 5 月 3 日，央国企总市值走势要明显好于民营企业，央国企总市值跌幅为 24.88%，民营企业总市值跌幅为 42.92%。2024 年 5 月 3 日收盘较 2023 年 1 月 1 日收盘，63 家样本企业中，总市值保持正增长的仅有 5 家，占比 7.94%。其中，华发物业服务涨幅为 29.11%，排名第一。

　　截至 2024 年 5 月 3 日，共有 34 家物业服务上市公司宣布发放 2023 年年度现金股息，共计分红 92.21 亿元，创历史新高。从大多数企业的派息率和股息率来看，2023 年物业公司的经营性现金流普遍好转，通过提高派息比例和股息率来回馈股东，提振投资者信心，吸引资本关注行业及企业发展。资本市场对于公司加大分红等行为给予了正向反馈。从二级市场表现看，今年年初以来，有分红物业上市公司股价涨幅均值为 6.48%，显著高于其他无分红物业上市公司（-0.56%）。

　　二级市场回购股票，一方面能够调节财务杠杆水平，改变加权平均资本成本，进而影响企业业务经营；另一方面被视为管理层发出的股价被低估信号，对市场预期产生积极影响。2023 年 1 月 1 日至 2024 年 5 月 3 日，共计有 12 家物业企业进行了回购，共计回购 3.42 亿股，回购金额总计 13.14 亿元。上市物企发起股票回购，向外界传递了对自身经营情况好转的信心，有利于缓解投资者的担忧，稳定股价。

　　2023 年，物业服务上市公司营业收入均值为 46.04 亿元，同比增长 7.74%，下降 8.12 个百分点，增速明显放缓。主要原因在于，第一，管理规模上，行业整体新增管理面积有缩量迹象，同时，外拓竞争异常激烈，拓展难度提升，依靠管理面积高速增加而支撑营收高速增长的局面被打破；第二，业务上，增值业务中的非业主增值服务收入断崖式下跌，社区增值服务恢复不及预期，创新型服务未打开局面，营业收入降速增长。

　　从营收构成看，基础物业服务收入均值为 41.02 亿元，同比增长 13.98%。企业立足主业，做优、做强、做实，基础物业服务占比提升至 69.2%，较上年提升 3.53 个百分点。增值服务收入均值下降 6.29% 至 11.91 亿元，占比也由 2022 年 23.19% 下滑至 20.09%，其中，社区增值收入均值为 7 亿元，同比增长 4.79%，非业主增值服务大幅下降 18.44% 至 4.91 亿元；创新型服务收入均值增长 3.93% 至 6.35 亿元。

　　从企业性质看，央国企营收表现优于民营企业。2023 年，央国企营收均值为 57.31 亿元，较全样本企业高 24.48%，较民营企业高 31.35%。原因在于：一方面，在 国进民退 的大背景下，央国企拥有稳定的关联方，能够持续获得优质的项目，支撑企业快速发展；另一方面，在外拓中，能够在公建、城市服务等项目上更易中标，有效提升管理规模，提升收入。

　　2023 年，物业服务上市公司毛利润均值为 10.80 亿元，较上年微增 0.04 亿元；净利润均值 2.7 亿元，较上年下降 0.13 亿元，增收不增利仍在持续。毛利率均值和净利率均值分别为 23.45% 和 5.87%，较上年分别下降 1.73 百分点和 0.74 个百分点，但降幅分别收窄 1.64 个百分点和 4.87 个百分点。

　　2023 年，央国企毛利率均值为 20.63%，净利率均值为 10.12%，毛利率和净利率近五年波幅较小，保持稳定，凸显央国企业务稳定及风险管控能力强；民营企业毛利率与净利率自 2020 年达到近五年最高水平后，连续三年下滑，但 2023 毛利率年仍有 24.17%，高于央国企，说明在开展像社区增值服务等高毛利率业务上，民营企业要优于央国企，2023 年净利率为 4.59%，低于央国企，说明在风险管控等方面较弱。2023 年，民营企业的核心利润率均值为 11.54%，较上年提高 1.13 个百分点，连续五年维持在两位数以上，物业上市公司虽然受到关联方影响，高毛利业务非业主增值服务萎缩、大幅计提对关联方应收款项减值准备，造成利润 失血 ，但是物业企业核心业务属性良好，利润率有保障。

　　2023 年，应收账款及票据总额达到 861.35 亿元，同比增长 8.54%，较上年大幅下降 33.48 个百分点，与营收增速基本持平，应收与收入增速剪刀差也已较上年大幅下降 25.63 个百分点，风险相对可控。

　　物业上市公司加大预收力度，2023 年全年经营活动产生的现金流净额达到 294.49 亿元，较上年显著改善，净现比也回到 1 以上，2023 年达到 1.97，为近几年新高。行业风险逐步出清，物业企业正逐步回归现金流逻辑，业绩及估值也将进一步回升。

　　2023 年，物业服务上市公司管理面积均值 1.45 亿平方米，同比增长 12.40%，较上年下降 3.81 个百分点，增速放缓；合约面积 1.92 亿平方米，同比增长 4.35%，较上年下降 6.5 个百分点。增速均较上年下降，原因在于：第一，市场竞争激烈，外拓难度大；第二，收并购更加审慎，规模高速增长不可持续；第三，部分物业服务上市公司陆续退出一些低效益项目，对管理面积增长产生影响。

　　TOP10 企业管理面积合计 49.05 亿平方米，占比为 66.27%，较上年提升约 5 个百分点，头部效应显著，进一步拉开与其他企业差距。其中，碧桂园服务管理面积 9.57 亿平方米，位列第一，保利物业排名第二为 7.2 亿平方米。TOP10 企业中，央国企占据四席；中海物业、华润万象生活和保利物业增速排名前三，央国企凭借外拓竞争优势，在稳健关联方支持下，获得更多优质项目，管理规模持续保持较快增长。

　　2023 年，物业服务上市公司管理面积中来自第三方的占比均值为 53.21%，较上年下降 0.68 个百分点，为近五年来首次下降，但相较于上年变化不大。一方面，物业企业并购更加理性，并购数量和并购金额锐减，管理面积高速增长受阻；另一方面，增量市场逐步转为存量市场，外拓竞争异常激烈，管理规模增长放缓。

　　2023 年，并购市场进一步降温，披露相关信息的典型案例涉及交易金额约 19 亿元，相比上年大幅下降约 75%。 规模型 并购减少， 资源型 并购取代盲目扩张，并购标的主要聚焦环卫、餐饮、科技类公司，实现更精准的 物业 +，跨越专业壁垒，提高竞争力。

　　2023 年，上市公司管理面积中非住宅业态占比 29.67%，近五年来，首次出现下降，较上年下降 0.48 个百分点，降幅不大。一方面，2023 年，关联方供给为新增项目主要来源，而关联方项目以住宅为主；另一方面，相比住宅，非住宅细分领域专业壁垒高，对物业企业提出更高要求，上市物企权衡自身优势和市场机会做出决策，并购更加审慎，投标竞标更加有取舍。

　　截至 2023 年底，46 家上市样本公司的储备面积均值约为 6178.4 万平方米，同比下降 10.82%，由增转降； 储备 / 在管 进一步下降至 42.84%，降幅扩大。

　　从整个市场看，2023 年全国物业管理面积总量约为 302.02 亿平方米，同比增长约 4.42%，增速下降。伴随房地产开发市场增量逐步萎缩，新开工面积和商品房销售面积连年下降，未来物业管理规模逐步转为存量市场。

　　出于经营效益考虑主动退出部分 拖后腿 项目，以质量置换数量，提升留存项目的效益水平，从 数量导向 转为 质量导向 。弱化在管面积数据披露，由注重 规模增长 转为 效益增长 。合景悠活、万物云、浦江中国、润华服务、银城生活服务等均未在年报中披露管理面积相关数据。

　　在区域深耕方面，不同企业的战略布局差异较大，没有统一标准，这主要与不同公司的自身特点、资源和区域优势有关，如雅生活服务在管面积的 73.8% 集中于一、二线城市，金茂服务也主要聚焦高能级城市，截至 2023 年底，一线、新一线及二线城市管理面积占比达九成以上；而建业新生活、滨江服务主要深耕本土市场，分别在河南省及浙江省占据市场优势。总之，物业上市公司充分意识到城市聚焦和区域协同发展的重要性，通过现有项目的优势以点带面，拓展项目，提升区域密度和经营效益。

　　在业态布局方面，上市公司积极推进 多业态发展战略 ，尤其非住宅领域，细分程度显著提高，布局业态逐步扩展至学校、医院、交通、军队、场馆、景区等。如保利物业在商业及写字楼拓展加速突破，持续深耕优质客户，在通讯、金融、税务、交通、能源等领域积累资源，取得国家开发银行西安数据中心等优质项目。公共物业方面，公司涵盖镇景区、高校及教研物业、轨道及交通物业、医院物业、政府办公楼、城市公共设施等多种细分业态。

　　服务品质是物业企业的生命线和发展根基，没有以服务品质为基础的 1，再多的业务也将失去依托终为 0。物业管理行业在经历了由资源驱动、资本驱动后逐渐回归由市场驱动，企业生存与发展将面临着全方位多角度的激烈竞争，回归服务本源，提升服务品质成为企业持续经营发展的不二选择。行业在高质量发展导向下，越来越多企业选择夯实服务品质，提高客户满意度与粘性，追求以高质量服务为支点，撬动企业高质量发展战略。保利物业提出切实落地刷新服务，品质建设从 点状改进 到 全面刷新 。

　　然而，服务品质的建设并非一朝一夕，业主信任的链接也并非易事，通过提升品质赢得业主满意仍是一个充满挑战的课题。2023 年全国物业服务满意度得分仅为 72.6 分，延续了前两年整体回落趋势。客户对高品质物业服务的预期不断提高，部分企业未能及时跟上市场变化节奏，传统粗放的服务模式将无法满足客户需求，而开展物业服务颠覆式创新又可能带来企业运营成本上涨，因此，物业管理行业在向高质量发展方向精进过程中依然面临阵痛。

　　社区增值服务是物业上市公司开展较早的增值服务，主要基于住宅项目，围绕业主的生活需求提供便捷的日常多元服务。这一板块在 2021 年的增速非常高，有的企业甚至超过 200%，但 2022 年以来，增速急转直下，不少上市公司出现负增长。从对营业收入贡献看，社区增值服务收入占比仍然较低，尤其头部企业占比更低。部分头部企业社区增值服务收入有所下降，业务发展面临困局。我们选取部分有代表性的上市公司，发现社区增值服务收入占比普遍位于 5%-27% 的区间内，均值约为 15%，贡献度较低。需要注意的是，对于每一家企业而言，在布局社区增值服务过程中不要盲目地追求服务种类多样，而是要结合自身优势，有所侧重地发展少数几种业务，并做到 少而专、专而精 ，将其培育成能真正支持业绩可持续增长的重要力量。

　　IFM 主要衍生自非住宅物。